부동산 가격 떨어질까? (ft. 미분양, 김기원, 금리)

안녕하세요. 비트퀸즈입니다.

 

부동산가격 변동은 재테크에 관심있는 사람이면 누구나 방향성을 예측하고 싶어하는데요. 향후 부동산 시장에 대해 상승론자와 하락론자가 팽팽히 맞서고 있습니다. 현재는 9월달 연준의 금리인하가 예상되고 있는 시점입니다. 물가는 잡았고 고용은 불안하기에 인하를 한다고 발표한 상태입니다. 

 

글로벌 경제와 유동성 관련해서 전세계인들이 미국을 지켜보고 있으니까 미국의 부동산 시장과 금리의 관계에 대해서 한번 보고 넘어갈까요.

 

미국의 부동산 가격 추이

미국의 주택가격은 사상 최고치를 찍고 있습니다. 미국 주택 가격 변동을 추적하는 대표적인 지수인 케이스 쉴러 주택가격 지수를 하단에 보시면 2008년 금융위기 때 꺾여 4년 정도 조정을 받은 것을 제외하고 2000년 이후로 꾸준히 올랐고 지금 사상 최고치를 기록하고 있습니다.

 

 

저는 이부분은 개인적으로 부동산 가격의 상승이 문제라기 보다 돈은 계속 찍어내므로 물가처럼 부동산은 계속 오르는게 아닐까 합니다. 굳이 예측할 필요없이 당연한 거죠. 윗쪽의 케이스 쉴러 주택 가격 지수를 보면 금리의 변화랑 크게 연관이 없어보입니다. 아래 1999년 이후 미국 금리차트를 볼까요? 금리가 높던 낮던 6%미만의 금리 상황에서 금리와 상관없이 부동산 가격은 오릅니다. 화폐가치의 하락으로 설명하는 것이 훨씬 더 맞아 보입니다.

 

2008년 서브프라임 모기지 사태를 제외하고 오히려 지속적으로 상승하는 부분은 금리보다 통화량과 비슷합니다. 여기서 확인할 수 있는 부분은 통화량이 증가하는 것을 부동산이 반영하긴 하지만 완전히 똑같이 흘러가지는 않는다입니다.

1999년 이후 M2 통화량 그래프

 

일단 한국부동산이 위험하다고 예측하는 사람들의 근거 중 하나는 한국 가계부채의 위험성입니다. 김기원대표는 근거 중 하나로 가계부채보다 심각한 부동산PF 대출문제를 언급하고 있습니다. 아래 내용을 요약해봤으니 한번 보시기 바랍니다.

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한국의 부동산이 떨어질 가능성이 높다?

얼마전부터 꾸준히 한국부동산이 하락한다고 얘기하는 사람중의 하나가 김기원대표입다. 김기원대표는 한국 부동산의 붕괴가 시작됐다고 말합니다. 유튜브(https://www.youtube.com/watch?v=d6OfgzP714w)를 보면서 나온 내용들을 요약해봅니다.

 

 

1. 23,24년 미분양이 늘어나고 있다.

23년 초 7만건이 넘는 미분양이 나왔고 잠시 정부대책으로 인해 떨어졌지만 다시 늘어나고 있다.

 

 

2. 24년 하반기 즈음에 하락이 시작된다.

바닥은 25,26년으로 예상된다. (이 때 경매등을 통해 투자하면 좋을 것으로 예상) 환율이 1400원을 넘으면 급락이 예상된다. 현재 오르고 있는 환율은 경제의 이상신호로 풀이된다.

 

 

3. 외환시장은 24년 7월부터 개방이 된다

변동폭은 급격하게 늘어날 것으로 보여 찝찝하다.

 

 

4. 저금리시대는 끝났다.

자산시장의 계절은 바뀌었다. 수십년간 오르던 금리는 80년대초를 기준으로 40년간 금리가 내려가는 환경에서 살아왔지만 이제 다시 금리가 오르는 시대로 바뀐다. 이상기후, 전쟁과 같은 요인들은 인플레이션을 만들 것이다. 금리의 향방을 주시할 것.

 

 

5. 재개발, 재건축은 힘들다.

재개발, 재건축은 기본적으로 사업기간과 대출금리가 중요한데, 대출금리는 앞으로 올라간다. 사업기간이 너무 길어 땅값이 올라가면 부담이 줄어들지만 그렇지 않은 경우 매우 불리하다.

 

 

6. 위기요인중 가계부채와 부동산PF는?

가계부채보다 기업부채가 심각하다. 부동산PF관련 지표들이 계속적으로 나빠지고 있다.

 

 

7. 경매건수 증가 추이

부동산 시장이 좋지 않기 때문에 경매건수가 증가하는 것. 24,25,26년은 경매로 엄청난 기회를 잡을 수 있다. 울산은 올해 하반기를 시작으로 대세상승할 것이다.

 

부족한 글 읽어주셔서 감사합니다!

 

부자되는 하루 되세요~