24년 하반기 부동산 가격 예측

김기원 대표의 유튜브를 보면서 한국 부동산시장이 앞으로 2~3년간 어려울 것이라는 예측을 정리한 바 있다.

https://y-bro.tistory.com/69

한국 부동산의 향후 2년간 가격 추이

부동산은 한국 자산 시장에 엄청난 비중을 차지하고 있고 집은 살아가는 기반이 되기에 꾸준에 관심을 가져가 보려고 한다.

 

신사임당 채널에 이광수 대표가 나와 부동산 하락에 대해 다시 한번 이야기하였다.

https://www.youtube.com/watch?v=r7nxzugcv88

 

 

 

1. 서두 - 책 광고 "어떻게 살 것인가"

투자를 잘 하려면 관점을 정립하는 것이 중요하다. 여러 공부를 하다보면 관점이 없으면 흔들리게 된다. 내가 쓴 책을 읽어봐라.

 

2. 요즘 부동산 시장 상황은 어떤가?

미래를 예측하는 일은 투자에 있어서 매우 중요하며, 잘 예측을 하려면 현재를 잘 들여다 봐야한다. 

 

24년 1월부터 거래량이 소폭 오르면서 집값이 올랐다.

 

거래량은 살사람이 많을 때(수요가 증가)와 팔사람이 많을 때(공급이 증가) 증가하게 된다. 가격을 보면 두 가지 중 어떤 건지 확인할 수 있다. 현재는 가격이 소폭 오르고 있고 사는 사람이 많아지는 상황이다. 실수요인지 투자수요인지 명확하게 구별해야 하며, 이는 가격상승의 지속가능성을 예측할 수 있다.

 

 

현재의 거래량 상승의 이유는 "실수요가 증가해서"이다.

 

그런데 실수요는 매년 큰 변화없이 일정하다. 실수요는 가격이 떨어지지 않으면 줄어들 수 있다. 

 

첫번째, 가격이 떨어졌기 때문에 시장에 참여한 수요. 신생아 대출 등 영향.
두번째, 전월세로 거주하고 있는 사람들이 구매로 전환되는 수요. 

 

 

이 두 수요는 하반기로 가면서 수요가 줄어들 것이다.

23년도와 마찬가지로 총량이 정해져있기 때문에 하반기로 갈 수록 실수요는 줄어들 수 밖에 없다.

 

24년 7,8,9월 수요가 줄어들 것이다.

 

3. 향후 부동산 시장은 어떻게 될까?

최근 부동산의 특징은 팔려고 하는 물량이 증가하고 있는 것인데, 이 물량을 실수요가 있는 사람들이 받아주고 있어 가격의 소폭상승이 가능하였다. 하지만 앞서 언급했듯이 실수요는 하반기로 감소하게 될 것이다.

 

1. 실수요가 없어져 매수자가 없어지면 물량을 거둬들일 수 있다.

2. 그래도 팔고자 하는 사람들은 가격을 낮출 것이다.

 

그래서 지금 집을 팔려고 하는 사람들이 누군지가 중요하다.

 

하단 이미지와 같이 지금 집을 팔려고 하는 사람은 10년 이상 부동산을 보유한 사람들이다. 이 사람들은 수익이 크다. 그리고 이 사람들의 심리를 분석하는 것이 중요하다.

 

손실회피

사람들은 일반적으로 100만원의 이익보다 100만원의 손실을 더 고통스러워 하는 경향이 있고 손실을 두려워 한다.

자산처분 효과

삼성전자 주식을 1억원 어치 샀다. HBM으로 주가가 50%올랐다. 친구와 술을 마셨다. 삼성전자가 다음 날 문제가 생겨 20% 하락했다. 현재 30%이익이 나도 20%가 손실이 난 거처럼 느껴진다. 많이 올랐던 자산이 떨어질 때 그 자산을 처분하려고 한다.

 

이 두가지 심리적인 특징이 부동산에서도 똑같이 적용되며 현재 매도자들은 장기보유자들이고 이 사람들은 큰 이익을 얻은 사람들이기에 낮은 가격에도 매도하려고 한다. 헬리오시티에서 15억8천에 판 사람도 장기보유자일 가능성이 높다. 이 사람들이 호가를 낮추고 하락이 시작될 것이다.

 

일부 하락폭이 컸던 아파트들에서도 장기보유자들이 판 것이 명확하게 드러났다.

 

투자는 다른 사람들이 시장을 어떻게 바라보고 있는지 이해할 필요가 있다.

 

하반기 가격이 다시 하락하면 내 집마련은 언제?

내가 관심있는 아파트 10개를 목록으로 만들어 계속 보고 있다가 원하는 가격이 오면 내집마련하라.

 

김기원대표보다 시계열이 좀 짧아 보인다. 하반기 가격변화에 대한 유의미한 데이터로 보면 좋을 거 같다.