24년 이후 저성장과 집값 - 김경록 박사

향후 2년정도의 부동산 가격이 어떻게 되는지 너무 궁금해서 계속 살펴보고 있다. https://y-bro.tistory.com/83

24년 하반기 부동산 가격 예측

이광수님의 인사이트는 결국 6개월정도의 시계열이라 너무 짧다.

 

https://www.youtube.com/watch?v=pv7AoO8SWkQ

머니인사이드의 김경록 박사의 말을 정리해본다.

 

 

1. 그동안 금리가 0%였기 때문에 부동산이 올라갔다

본질적으로 부동산이 가치가 있어서 오른 것은 아니었다. 명목성장률과 비슷한 수준으로 부동산이 올랐다.

 

2. 한국은 앞으로 저성장기에 접어들게 된다.

 한국은 장기적으로 저성장기에 접어들었다. 못사는 것은 아니다. 새로운 집이 만들어지고 개발되는 시기는 지났다. 이런 시기에 아파트는 여전히 재테크의 좋은 수단인지 생각을 해봐야한다. 개인은 아파트, 오피스텔, 상가를 주로 재테크 수단으로 주로 생각한다. 

 

3. 아파트, 오피스텔, 상가의 수요는 좋지 못하다.

저성장 시대에는 수출기업은 유리하고 내수기업, 자영업은 불리하다. 고도성장기에는 오피스텔, 상가가 투자하기 좋은 수단이었지만 오피스텔, 상과는 내수기업과 관련이 있다. 아파트도 예외가 될 수는 없고 명목성장률과 아파트가격은 유사하게 흐르므로 성장률이 둔화될 미래에 아파트 기대수익도 떨어질 수 밖에 없다.

 

4. 부동산으로 기대수익을 높이려면 정말 노력을 기울여야한다.

부동산의 우량성에 따른 차별화가 일어난다. 신용이 좋은 것들은 유지, 그렇지 못한 것들은 가격유지가 힘들다. 우량하지 않은 것들을 가져도 고도성장기에 좋았지만 앞으로는 그렇지 않다. 

 

5. 매크로적인 상황은 좋지 않다.

성장률, 금리, 인구 등 매크로적인 상황이 좋지 않다. 전반적인 아파트 가격 상승은 힘들다.

 

6. 60대 이상 인구가 은퇴한다고 작은평수가 당장 인기있지 않다.

부동산 매도는 거주지 본능이 강해 쉽게 일어나지는 않을 것이다. 여자들은 거주지 본능이 강해 큰 일이 닥치지 않는 이상 거주지를 옮기지 않는다. 큰 변화는 천천히 일어날 것. 자녀의 결혼이나 소득이 없어졌을 때 정도의 일이 아니면 팔지 않는다.

 

7. 올해 금리가 떨어지기 시작하고 있지만 빠르지는 않을 것.

FOMC에서 hike라고 언급을 했는데 그것은 금리를 인하하는 시점을 말하며 올해 하반기에 금리인하가 시작될 것으로 본다.

 

 

8. 미국의 경기는 꺾인다.

미국의 소비는 유지될 수 없다. 금리를 올려놔서 유지하고 있지만 지속될 수 없다. 최근 고용지표가 꺾인 것이 신호가 될 수 있다. 경기가 꺾이면 주가에도 악영향을 미친다. 미국 금리가 인하한다고 한국의 부동산 가격이 오르지는 않는다.

 

9. 일본과 한국은 부동산이 같을 수 없다.

일본은 대출을 너무 많이 해주었기 때문에 한국과는 다르다. 일본의 센마사오가 부동산시장에 손댔다가 버블과 폭락을 경험했는데 일본과는 같지 않을 것이다. 경제구조도 다르다. 한국의 부동산이 버블이 아니기 때문에 폭락은 오지 않는다.

 

10. 앞으로 10년 후 한국은 위험하다.

앞으로 10년동안 젊은 노동력이 부족해진다. 반면 60대 노동력은 풍부하다. 2034년이면 인구 고령화에 따른 변화를 느낄 수 있을 것이다.

 

이광수님의 예측보다 훨씬 더 긴 시각이어서 도움이 되었지만 그런만큼 모든 측면에서 신중하고 보수적인 예측을 했. 한국의 부동산이 그다지 버블이 아니기에 폭락도 없을 것이라는 예측도 극단적인 유튜버들과는 다른 차분한 시각이다.